Бизнес-проектирование — самый важный этап создания любого проекта. Здесь мы с вами определяем ключевую идею: чем будет заниматься бизнес, как будет проходить освоение земли и сколько денег потребуется.

На этом этапе разрабатываем три ключевых документа: концепцию проекта, финансовую модель и бизнес-план.

Концепция проекта — это стратегический документ, который определяет глобальное направление всего бизнеса, описывает его уникальность и помогает разбивать стратегические цели на тактические ходы, задачи и процессы — как в бизнес-плане, так и при оперативном управлении.

Концепция — самое ценное, что есть у инициатора проекта, его неоспоримая интеллектуальная собственность, основа всего бизнеса. В ней содержится ключевая идея — то, без чего все расчеты, прогнозы и, тем более, архитектурные и дизайн-решения будут «как у всех», а проект будет биться в ценовой конкуренции на рынке, вместо того чтобы развивать конструктивные отношения со своим потребителем.

Согласно концепции в дальнейшем будет идти вся работа по проекту. Она помогает девелоперскому отделу понять, как продавать проект, архитекторам и дизайнерам — какие решения предлагать, а вам — о чем говорить с инвесторами и как развивать проект.

До начала разработки концепции мы анализируем среду, аудиторию, конкурентов и рынок.

+ Среда и инфраструктура. Выезжаем на местность и проводим инфраструктурный срез. Узнаем, какие есть вокруг объекты,  как они могут создавать воронку продаж, помогать привлекать аудиторию, работать в рамках кросс-партнерства с будущим бизнесом.
+ Аудитория. Изучаем потребности целевой аудитории, тенденции спроса и покупательского поведения в отрасли. Формируем желаемый образ клиента и определяем, какие эмоции от потребления продуктов бизнеса хотим у него вызвать.
+ Конкуренты. Рассматриваем конкурентов в трех приближениях: похожие форматы в мире, в стране и на местности.
+ Рынок. Изучаем, мониторим и анализируем тенденции развития отрасли, сегодняшнюю конъюнктуру, тренды, прогнозы.
+ Разрабатываем сообщения бренда которые будут побуждать клиентов к покупке. Для этого используем классическую нейромаркетинговую модель ZMET-метафор — облекаем в слова образы и символы, которые вызовут у клиента метафорические ассоциации с продуктом. Например, в отеле — блинчики на завтрак «Как у бабушки».
+ Разрабатываем нейминг проекта, поэтому уже на этом этапе можно регистрировать товарный знак и организационно-правовую форму предприятия с названием, покупать доменные имена.
+ Предлагаем варианты логотипа проекта и включаем в концепцию первичный визуальный облик бренда, который в дальнейшем будет детализироваться.

Как это происходит на практике
Предположим, вы решили построить отель. Можно воплотить его в виде стандартных номеров в современном стиле и приглашать всех жителей и гостей города. А можно, на основе анализа конкурентов, среды и целевой аудитории, создать концептуальный отель, в который будут приезжать и организовывать мероприятия, к примеру, представители Z-поколения — молодые люди, которые интересуются технологиями и ведут активный образ жизни. Концепция будет проявляться в дизайне номеров и общих зон, блюдах ресторана, специальных предложениях и акциях, стиле обслуживания, ассортименте услуг. Она воплотится в каждой мелочи и будет привлекать не просто случайных проезжих, а формировать постоянную таргетированную лояльную аудиторию.

В концепцию включаем:
(разделы могут добавляться или убираться в зависимости от сферы бизнеса)
+ История бренда. Развитие исторического экскурса или история с нуля.
+ Концепт бренда. Описание основной идеи, особенности и УТП (уникальное торговое предложение) бизнеса.
+ Платформа бренда. Философия, принципы, сообщение бренда.
+ Этапы развития бренда. Рекомендации по продвижению концепции, рекламным и PR-кампаниям, каналам коммуникации.
+ Целевая аудитория (ЦА). Характеристики целевых аудиторий и типовые портреты представителей ЦА.
+ Зоны доходности бизнеса. Внутреннее деление бизнеса и характеристики каждой зоны.
+ Ценовая стратегия. Модель поведения компании и перечень систем, необходимых для оптимизации продаж.
+ Стиль интерьера. Первичные визуализации интерьеров помещений.
+ Персонал. Штатное расписание и требования к сотрудникам.

Если у вас есть много задумок и идей, но вы не знаете, как начать воплощать их в проекте— вам нужна концепция. Этот документ поможет собрать цельную идею, подкрепленную менеджментом.

Важнейшей задачей инвестиционного проектирования является получение ответа на вопрос, какова инвестиционная привлекательность разрабатываемого инвестиционного проекта при данных экономических условиях.

Финансовая модель — это подробный многостраничный документ со всеми бюджетами по проекту.
В финансовую модель мы вносим все планируемые расходы, от затрат на строительство до бюджета на персонал и сценарии доходности. Разработав на первой стадии бюджет, мы ведем его и детализируем каждую статью расходов на протяжении всего проекта. Такой подход позволяет не только сделать проект полностью прозрачным и существенно сэкономить, но и сразу же видеть, как те или иные управленческие решения отражаются на финансовых показателях и общей окупаемости проекта.

Бизнес-план - разрабатывается как краткая и емкая выжимка концепции и финансовой модели проекта. С одной стороны, это очень информативный документ, с которым можно идти к инвестору. С другой, его можно показывать кому угодно и не бояться, что вашу идею украдут.

Исследование возможностей участка до начала составления Бизнес Проекта:

+ Сбор и анализ исходных данных;
+ Анализ территории и окружения;
+ Оценка экономической эффективности участка;
+ Анализ подходящего функционального назначения;
+ Определение возможных технико-экономических показателей

Важным моментом на этом этапе является формирование идеи для ее дальнейшего развития и реализации. Благодаря такой подготовке, появляется возможность избежать переработку проекта на эскизной стадии.

Градостроительное обоснование - это документация, обосновывающая расположение будущего объекта с точки зрения экологических и архитектурных требований. Учитываются размеры объекта на данном участке, расположение объекта в пределах населенного пункта, квартала или района.

Градостроительное обоснование включает:
+ Градостроительные условия размещения объекта (границы участка, застроенность территорий, высотность застройки, обеспечение инфраструктурой, наличие гаражей и стоянок, габариты объекта и освещенность, противопожарная безопасность объекта).
+ Экологическое обоснование размещения объекта (экологические характеристики участка и объекта, состав мероприятий по защите окружающей среды).
+ Архитектурно-строительные требования к объекту (границы участка объекта, конфигурация объекта, организация подъездов к объекту, зеленые насаждения на участке, расположение инженерных коммуникаций, действия с другими объектами на территории).
+ Градостроительные мероприятия за границами территории объекта (дороги, стоянки, реконструкция школ, садов).

Задание на разработку градостроительного обоснования согласовывается с заказчиком и содержит:
+ название, назначение и характеристики объекта строительства;
+ границы участка застройки; + проекты работ и объектов на участке;
+ документацию для заказчика; + организации для согласования обоснования.

Срок действия обоснования с момента его утверждения составляет 5 лет.

На основе Концепции Бизнеса составляем подробное техническое задание, которое не меняется до конца проекта и переходим к созданию концепции будущего здания или интерьера.
Это и есть Эскизный проект - одна из первых стадий проектирования, на основании которой разрабатываются дальнейшие чертежи.
Государственных стандартов обязывающих разработку эскизного проекта здания нет. Градостроительный кодекс РФ устанавливает обязанность только на разработку Проектной и Рабочей документации.
Тем не менее, инвестор должен понимать, что тщательно проработанный эскизный проект обеспечивает рациональность и оригинальность идеи, комфорт использования и, как следствие, потенциально увеличивает конечную стоимость объекта, что, несомненно, выгодно для заказчика.

Расчет инженерных нагрузок по укрупненным показателям необходим не только для получения Технических Условий на подключение, но и для оценки, возможно ли обеспечить объект необходимыми ресурсами на выбранном участке. Вот почему он необходим на ранних стадиях проработки проекта.

В некоторых, установленных местным Законодательством, случаях, Застройщик может получить указание на необходимость согласования Архитектурно-Градостроительного Решения объекта капитального строительства в градостроительном плане земельного участка.
Состав АГР четко регламентирован Комитетом по градостроительству и архитектуре.
Берём на себя функцию подготовки альбомов в печатном и электронном виде согласно изложенных в Положении требований.

Техническое обследование зданий — мероприятие, которое рано или поздно требуется каждому строению. Эта мера необходима для того, чтобы определить, нуждается ли постройка в капитальном ремонте или реконструкции, насколько она безопасна и соответствует ли всем требованиям.
Техническое обследование требуется и в случае, когда Собственник задумал сделать реконструкцию, пристрой или мероприятия по изменению технического оснащения помещений.
Требования к обследованию зданий четко прописаны в межгосударственном стандарте «ГОСТ 31937-2011. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
Главная задача подобных проверок — установление фактического состояния конструкций, обнаружение дефектов, повреждений и оценка эксплуатационной надежности строения.
Техническое обследование зданий проводится строго в определенной последовательности, которая включает в себя несколько этапов — от изучения проектно-технической документации и проверки технических паспортов до визуального осмотра, обмеров и взятия проб.

Обмерный план
План БТИ дает только общее представление о планировке — габариты и площади помещений.
Для рабочего проектирования составляют обмерный план, который отражает: ​
+ все реальные размеры помещений, так как на практике они не имеют правильной формы, а также проверяют вертикальность стен и перегородок;
+ простенки, оконные и дверные проемы;
+ подоконные ниши;
+ все конструктивные выступы и уступы;
+ толщина ограждающих конструкций;
+ размеры и высота вентиляционных отверстий, их привязка к полу, потолку;
+ габаритная привязка стояков отопления, канализации, ХВС, ГВС, газа, а также указывают диаметр труб и ширину зазора между трубой и стеной.
В некоторых случаях также требуется изучение геологического и гидрогеологического состояния участка, на котором возведено здание.

Готовим всю документацию, необходимую для начала строительства. Она делится на два вида — проектную, которую согласовываем с муниципалитетом, и рабочую, которую отдаем строителям. В комплект входит около 13–20 полноценных томов документации. Это чертежи, схемы, расчеты и описания архитектурных, функциональных и инженерных решений — от генплана до схем пожарной сигнализации и мероприятий по обеспечению доступа маломобильных групп населения.
Состав разделов проектной документации и требования к их содержанию четко прописаны в Постановлении Правительства от 16 февраля 2008 года N 87.
Состав разделов рабочей документации составляем совместно с Заказчиком в Задании на проектирование. 
Наши специалисты разрабатывают все тома документации совместно с продажниками, экспертами отрасли и консультантами, чтобы детальнее продумать будущую эргономику проекта. Мы учитываем все действующие законы страны, в которой проектируем, и особенности местности. Берем на себя прохождение всех согласований в административных инстанциях.

+  Надзор за ходом строительства;
+  Разработка авторских листов;
+  Получение согласований